Tout savoir sur le permis de construire

Le permis de construire est l’acte administratif qui donne les moyens à l’administration de vérifier que votre projet de construction respecte les règles d’urbanisme en vigueur.

Pour la construction d’une maison individuelle neuve, le permis de construire est toujours obligatoire. Il est également requis pour les travaux d’extension qui portent la surface totale (surface de plancher ou emprise au sol) à plus de 150 m².

Le Rôle du PLU (Plan Local d’Urbanisme)

Avant toute démarche, la première étape est de consulter le Plan Local d’Urbanisme (PLU) de votre commune (ou la Carte Communale). C’est le document clé qui dicte les règles pour votre parcelle :

• L’implantation de la construction (distance par rapport aux limites séparatives et à la voie publique).
• La hauteur maximale autorisée.
• L’aspect extérieur (types de toiture, matériaux de façade, couleurs, etc.).

L’Obligation de Recourir à un Architecte

Le recours à un architecte est une obligation légale dans la construction de maisons individuelles, visant à garantir la qualité architecturale et l’insertion dans l’environnement. L’accompagnement d’un architecte est obligatoire dès que la superficie de la future maison dépasse les 150 m².

Info Clé : La surface de plancher est la surface au sol construite, close et couverte, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Pour les annexes (garage, abri de jardin, etc.), on prend en compte l’emprise au sol si elle est supérieure à la surface de plancher.

Le Dossier de Demande de Permis de Construire

Le dossier doit être complet et déposé à la Mairie du lieu de la construction. Le formulaire principal est le Cerfa n° 13406*09 (pour les maisons individuelles).

Le dossier comprend notamment les 8 pièces graphiques PCMI (Pièces de Construction de Maison Individuelle) indispensables :

N° PCMI	Description de la Pièce	Objectif
PCMI 1	Plan de situation du terrain	Localiser le terrain sur la commune pour identifier les règles applicables.
PCMI 2	Plan de masse	Montrer la position du projet sur le terrain (cotes, distances aux limites et aux voisins).
PCMI 3	Plan en coupe du terrain et de la construction	Montrer les hauteurs et l’implantation du projet par rapport au terrain naturel.
PCMI 4	Notice descriptive	Décrire le terrain, l’état actuel et futur, les matériaux, coloris, raccordements, etc.
PCMI 5	Plan des façades et des toitures	Apprécier l’aspect extérieur et les hauteurs de la construction.
PCMI 6	Document graphique (insertion)	Montrer un photomontage de la future maison dans son environnement réel.
PCMI 7 & 8	Photographies de l’environnement	Situer le terrain dans son environnement proche et lointain (rue, paysage).

Le Délai d’Instruction et les Réponses Possibles

Le délai légal standard d’instruction est de 2 mois pour une maison individuelle (hors zones spéciales).

1. Dépôt du dossier : La Mairie vous remet un récépissé avec un numéro d’enregistrement et la date à partir de laquelle une absence de réponse vaudra, en principe, permis tacite.
2. Demande de pièces complémentaires (DPC) : La Mairie dispose d’1 mois pour vous demander des pièces manquantes ou incomplètes. Si tel est le cas, le délai d’instruction est interrompu et ne reprend qu’à la réception de ces pièces.
3. Instruction : Le service urbanisme (souvent la Direction Départementale des Territoires – DDT) vérifie la conformité au PLU.

Les issues possibles

• Accord explicite : C’est le feu vert ! Vous recevez l’arrêté de permis de construire.
• Refus : Le refus doit être motivé et légal. Vous pouvez déposer un recours gracieux auprès du Maire.
• Permis tacite : Si vous n’avez aucune réponse (ni DPC, ni notification) au terme du délai de 2 mois, le PC est, en principe, considéré comme accordé. Attention, cette situation est risquée et déconseillée sans confirmation écrite de la Mairie.

Les Étapes Post-Obtention du Permis de Construction

1. Affichage sur le terrain : Vous devez afficher un panneau réglementaire sur votre terrain dès l’obtention du PC et pendant toute la durée du chantier. Cet affichage doit être visible depuis la voie publique.
2. Délai de recours des tiers : Cet affichage fait courir le délai de 2 mois pendant lequel un tiers (voisin) peut contester la légalité de votre permis de construire devant le tribunal administratif. Il est fortement recommandé d’attendre l’expiration de ce délai pour démarrer les travaux.
3. Déclaration d’Ouverture de Chantier (DOC) : Vous devez adresser à la Mairie une DOC au moment où vous commencez les travaux.
4. Achèvement des travaux : Une fois la construction terminée, vous devez déposer la Déclaration Attestant l’Achèvement et la Conformité des Travaux (DAACT) à la Mairie.

Le permis de construire a une durée de validité de 3 ans, renouvelable deux fois un an, si les règles d’urbanisme et les servitudes n’ont pas changé.

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